Para quem está querendo fazer dinheiro com imóveis, está pensando em comprar sua casa, ou apartamento, mas ainda está preso na ideia de que taxa alta é um sinal de que não deve comprar imóveis, então este artigo foi feito para você.

O ano de 2026 mal começou e já vem com ele uma movimentação quase que silenciosa no mercado, ainda uma expectativa de movimentação futura, mas que já está trazendo boas novidades. Depois de chegar em um patamar recorde em 20 anos, parece que a SELIC vai nos dar uma trégua e, enfim, as rédeas dos juros ficarão mais frouxas. Pelo menos é o que o mercado espera e, segundo projeções do Relatório Focus, a expectativa é que a taxa alcance o patamar de 12,25%a.a. até o final de 2026 com início de queda já em março, em pouco menos de um mês.

A priori é fácil notar que essa redução da taxa trará um custo mais baixo para empresas, terão mais acesso a dinheiro, que virão mais empregos e etc., mas e para o mercado imobiliário será que isso tende a trazer alguma utilidade prática na vida de compradores e vendedores de imóveis? E se tem, como e em quanto tempo se tornaria algo aplicável? Vamos ver então onde isso tudo pode levar.

Se olharmos para os benefícios indiretos ao mercado imobiliário através do aumento de recursos para empresas e negócios, estes seriam benefícios que viriam com um tempo razoavelmente longo. Começaria a aparecer depois que os empregos começassem a surgir, as pessoas liquidassem suas dívidas, os empregos se consolidarem e etc. Mas não é bem assim que a coisa funciona e é mais ligeiro do que parece.

Os recursos para o financiamento imobiliário (SFH e SFI) vem inicialmente do sistema de poupança (SBPE), em alguns casos do FGTS e outra parte do mercado. Com a Selic alta, hoje no patamar de 15% ao ano e quanto mais alta pior o efeito, acontece uma redução das aplicações em poupança, que oferecem 6% ao ano. Esse movimento acaba minando as fontes mais baratas de recursos para financiamento imobiliário, fazendo com que os bancos busquem recursos em outras fontes como, por exemplo, os CRIs e LCIs que acompanham diretamente a Selic e oferecem isenção de IR sendo um bom convite para investidores de todos os tamanhos. Essa movimentação aumenta o custo efetivo total de crédito, aumenta o valor das prestações, reduz a capacidade de financiamento e aumenta o valor da entrada. Isso sem considerar o nível de endividamento geral que já aumenta naturalmente junto com a alta dos juros. Resumindo, em um cenário de juro alto:

1. Quanto mais a taxa aumenta, menos pessoas estarão aptas a financiar
2. As que estão aptas a financiar uma boa parte vai preferir esperar a taxa baixar porque não querem pagar tanto juro
3. As pessoas que estão aptas a financiar e querem comprar não vão conseguir tanto crédito
4. Quem precisa vender o imóvel vai baixar o preço para se adequar aos poucos que podem comprar

Porém, o que mais motiva as pessoas a trocar de imóvel é a necessidade vai aumentando, aumentando e aumentando, como, por exemplo,  filhos que chegaram ou cresceram ou saíram, pode ser pelo novo patamar de vida que alcançaram, por um sonho, por um incômodo com vizinhos, crescimento dos negócios e por aí vai se alimentando uma demanda reprimida. Até que um dia o incômodo chega a um nível insuportável que certamente essa pessoas e mais outro monte de pessoas que seguraram suas necessidade e vontades por anos, a primeira oportunidade palpável que tiverem fará elas se mexerem (que provavelmente será uma baixa, mesmo que pequena, na taxa de juros) e voilà: temos então uma tempestade perfeita para um boom imobiliário.

Por fim existe uma questão muito interessante sobre tudo isso e que deixei para o final porque traz um raciocínio muito especial para quem está esperando para comprar imóvel quando o juro baixar. Muitos esperam este momento porque acreditam que é aí que começa a oportunidade, porém é justamente o oposto: quando isso acontecer você perdeu a oportunidade.

A grande maioria das negociações com imóveis é feita via financiamento e essas pessoas olham basicamente 2 variáveis: quanto preciso dar de entrada e qual o valor da prestação que vou pagar. E quando se apaixonam por um imóvel mal olham para isso?

Agora presta atenção no que acontece com os imóveis nestes casos. Você está atrás de um imóvel e você consegue pagar de prestação um valor de R$ 8.000,00. Vamos simular as seguintes situações:

1. Você decide comprar em um cenário de taxa alta. Você pega um mercado estagnado, com imóveis parados há um bom tempo e algumas pessoas até desesperadas para vender. As avaliações são feitas por comparação e neste cenário estas comparações te favorecem porque tem muita oferta e pouca demanda. Hoje, com Selic a 15%a.a., te levaria a uma capacidade máxima de financiamento em torno de R$ 680 mil e uma entrada de R$ 170 mil, te levando, provavelmente, a comprar um imóvel excelente por aproximadamente R$ 850 mil.
2. Você decide esperar o final do ano para a taxa baixar ao patamar de 12,25%a.a., você pega um mercado aquecido com imóveis relativamente piores ao que você compraria antes e que ficam pouco tempo no mercado porque tem mutias gente querendo aproveitar os juros baixos. Seus rendimentos aumentaram e você agora consegue pagar uma prestação de R$ 10.000,00, a comparação com o mercado fica com uma régua mais alta. Você pode financiar agora R$ 1 milhão e precisaria de uma entrada de R$ 260 mil, totalizando uma capacidade de compra de R$ 1.260 mil. ???

Aí onde mora o dilema para quem escolhe aguardar, uma situação onde você não tem pra onde fugir: a necessidade já está gritando, os imóveis subindo de valor e te restam as seguintes opções: você compra um imóvel mais afastado em um lugar onde não vale ou você não quer, compra um produto ruim porque está procurando só preço ou dá o seu melhor e compra imóvel bom no bairro que quer.

No fim das contas, nos dois casos a tendência é que mesmo com uma diferença considerável de preço os imóveis sejam quase a mesma coisa com uma pequena grande diferença: quem comprou com taxa alta pode pedir portabilidade de financiamento e reduzir a taxa para os 12,25%, reduzir a prestação e fazer um churrasco todo para comemorar usando o dinheiro que sobrou da prestação que acabou de baixar.

De tempos em tempos o mercado de imóveis se ajusta por esses princípios e vem os saltos de valor onde quem está ligado nesta dinâmica além de comprar o imóvel que deseja ainda acaba aumentando o patrimônio.